中環中心成交記錄李嘉誠睇錯市，長實光輝不再

中環中心成交

本文將跟進和記錄中環中心成交，以見證李嘉誠超人如何睇錯市和長實如何光輝不再。

中環中心李嘉誠睇錯市

2017年李嘉誠以每呎價約3.3萬元賣中環中心，長實光輝不再

李嘉誠在2017年以402億元出售中環中心75%的業權，每呎價約3.3萬元。當時的買家包括「小巴大王」馬亞木、中華總商會永遠榮譽會長盧文端、「磁帶大王」陳秉志、「物流張」張順宜、炒家蔡志忠，以及世茂房地產許榮茂和「殼后」金利豐朱李月華。

中環中心業主

超人睇錯市？與李嘉誠對賭的中環中心各樓層知名業主一覽：

• 馬亞木 (小巴大王)
• 盧文端 (中華總商會永遠榮譽會長)
• 陳秉志 (磁帶大王) (按此了解：陳秉志自住屋淪為銀主盤)
• 張順宜 (物流張)
• 蔡志忠 (資深炒家)
• 許榮茂 (世茂房地產)
• 朱李月華 (金利豐殼后)
• 湯文亮 (紀惠集團副主席及行政總裁)

以上中環中心業主資料只供參考

中環中心成交記錄

2025年7月15日中環中心成交記錄：呎價1.4萬

市傳2021年湯文亮以約6.93億，呎價約2.7萬元，向「小巴大王」馬亞木購入的中環中心26樓全層， 現已以約3.5億元轉售， 沽出呎價約1.4萬元，據說買家為用家。湯文亮持貨3年貶值49%，蝕逾3.43億元離場。

更新：紀惠集團持有的中環中心26樓全層單位獲香港律師會以約3.45億元購入，成交呎價13811萬元。

2024年8月29日中環中心成交記錄：呎價2.8萬

市傳新加坡星展銀行以約14.3億元，平均呎價約2.8萬元，購入「磁帶大王」陳秉志擁有中環皇后大道中99號中環中心66樓和75樓兩層全層樓面。

2024年8月14日中環中心成交記錄：呎價1.3萬

中環中心成交消息傳出，中環中心低層22樓11室，建築面積約3,184方呎，以約4,200萬元成交易手，呎價低見13,191元，創下近20年來中環甲級商廈的新低呎價紀錄，紀錄果然是用來破的！單位現時由基金公司以月租11.6萬元租用，呎租約為36.5元。

2024年7月23日中環中心成交記錄：呎價1.8萬

中環中心市場消息顯示，有約兩至三層樓層進行「明碼實價」標售，30樓以下的意向呎價普遍低於2萬元。其中，一個較低層的全層樓面以4.5億元開售，按約2.5萬呎計算，呎價約1.8萬元。與約6年前長實以402億元高價出售相比，當時的平均呎價約3.3萬元，相差約45%。即使考慮到樓層較低的因素，估計與購入價差距仍相當。

2024年中環中心成交呎價低至15,000元/呎

中原工商舖資深分區營業經理周浩然表示：「部分業主認清現實，了解市況及經濟狀況不佳，但價格仍高企，有些人願意稍微降價。大部分要價低於3萬元的呎價，多在2萬多元，當然也有要價4、5萬元的，這是個別業主。極少數業主急於出售，標價較低，如1.5至1.6萬元左右，這已經是虧損，幾乎等同於還清銀行債務。」

中環中心在長實出售權益後，一直受到內地房企和本地商舖投資者的追捧。2018年寫字樓市場仍然繁榮，部分樓層繼續轉手，其中49樓和50樓全層，成交價逾11億元，呎價高達4.3萬至4.5萬元。

2024年5月據報導，由世茂主席許榮茂私人持有的63樓全層以7.3億元成交，呎價約2.8萬元，與2018年價格下跌超過35%。

中環中心呎租價：2020年8月05日

中環中心中層一個面積為1973平方呎的兩室單位，首年的月租約為7.9萬元，每平方呎租金僅為40元。相比之下，同時的港島東中心和太古坊的租金則約在55至70元之間。以中環中心目前的租金水平來看，中環中心呎租跌至40元比鰂魚涌商廈更平。

資料來源參考：【李嘉誠沽貨後】中環中心呎租跌至40元比鰂魚涌商廈更平 再證李嘉誠眼光準

李嘉誠睇錯市

李嘉誠旗下的長實  (01113)  於2017年11月出售中環中心75%業權，當時售價約402億元，折算每呎售價3.3萬元，是超人退休前最後一單大刁。CAPITIAL在2019年5月4日有一篇標題為「為中環中心賣錯價 超人睇錯市 長實光輝不再」的文章，表示：

在2017年，長實（01113）以超過400億元的高價出售中環中心，將其「撤資」計畫推向高潮，這一決定同時反映出李嘉誠對香港前景的看淡。最近，中環中心的買家開始陸續拆售手上的單位，報價超過四萬元一呎且相當搶手，顯示李家再次看錯了市場，這不僅影響了長實的表現，也讓其在香港地產市場的美好時光畫上句號。

李嘉誠的決策顯然是對本港地產市道的悲觀預測，認為樓市可能會下跌。中環中心易手後，中資的瘋狂掃貨暫時減少，雖然市場人士讚揚李嘉誠及時離場，但即使是超人也會有判斷失誤的時候。接手中環中心的買家近期開始拆售大廈單位，市場反應熱烈，呎價上漲了8成，這無疑令李嘉誠感到意外。

紀惠集團的行政總裁湯文亮，去年亦以約三萬元的呎價購得中環中心的第十九樓和第二十六樓全層，總共支付約十五億元，這一行動顯示出他對地產市場看法的逆轉。

李嘉誠早在2012年便開始擔心香港的政治不穩，當時正值唐英年和梁振英競逐特首。尚未擔任長和（00001）主席的李澤鉅在業績會上指出，香港的政治環境影響投資回報，認為海外投資的回報更為可觀，因此計劃更加積極尋找海外項目。

李嘉誠曾多次反駁撤資的指責，表示不會遷冊，長和系永遠不會離開香港。但到2015年，他終於打破了「永不遷冊」的承諾，旗下的長實和和黃重組合併後，將地產業務長實地產的註冊地選擇了開曼群島這一離岸金融中心。

中環中心賣錯價 超人睇錯市 長實光輝不再 文章摘錄

• 2017年出售中環中心：
  • 長實 (01113) 以超過四百億元出售中環中心
  • 李嘉誠看淡香港前景
• 中環中心拆售熱銷：
  • 買家陸續拆售單位，呎價超過四萬元
  • 市場反應熱烈，呎價上升八成
• 蔡志忠拆售二十二樓：
  • 去年7月開始拆售二十二樓單位
  • 共售出十二個單位，收入逾十一億元
  • 部分單位呎價達四萬多元
• 蔡志忠獲利近五億：
  • 二十二樓所有單位售出，套現約十一億元
  • 擁有二十三樓全層，暫留作收租用途
• 其他業主拆售：
  • 三至四層單位近期拆售，呎價高達四萬多元
  • 買家包括陳秉志、林子峰等
• 整層樓面出售：
  • 去年已有業主出售整層樓面，呎價高達五萬多元
  • 賬面賺取數億元
• 中環寫字樓市場需求旺盛：
  • 中環寫字樓供應稀少，租金持續上升
  • 香港繼續成為全球最貴租金城市
• 李嘉誠的撤資行動：
  • 2013年出售廣州及上海地產項目，套現超過一百億元
  • 2015年長實及和黃重組合併，遷冊至開曼群島
• 長和系重點投資海外，特別是在澳洲和英國：
  • 2022年8月以1300億澳元收購澳洲能源公司APA Group，成為長和系最大宗的海外收購。
  • 目前已掌控英國36%的天然氣市場，為四分之一英國人提供原油服務。
  • 以105億港元收購位於倫敦金融城的地標寫字樓5 Broadgate。
• 長實在香港的表現：
  • 去年物業銷售收入大跌近2成，內地物業銷售更跌25%。
  • 物業租金收入下跌2.5%。
  • 全年只售出500伙單位，與2017年創下的500億元銷售額相比大跌。
  • 股價表現落後其他地產股,累升13.5%，低於同期恒指18%的升幅。
  • 市值被新地超越，如今僅2300多億元，遠低於新地4000億元。
• 長實管理層對香港樓市持悲觀態度：
  • 執行董事趙國雄預計今年樓價將下跌10%。
  • 近年在香港的住宅發展已趨保守。