長實洪水橋樓盤撻訂追差價

長實追差價

長實樓撻訂追差價

根據《胡．說樓市》消息，長實集團在洪水橋樓盤#LYOS展開撻訂追收差價的行動，引起市場廣泛關注。根據報導，長實向今年5月交易終止的#LYOS買家發出律師函，要求在收到函件後的兩周內支付被追收的差價，否則將啟動法律程序。這項撻訂後果行動讓部分撻訂感到震驚，因為被要求支付的差額遠遠超出他們的預期，有的甚至高達原定價格的50%以上。

撻訂追差價律師信

根據《胡．說樓市》報導的長實追差價律師信：

Re: Property xxxxxx #LYOS, No.2 Hung Yuen Road, Hung Shui

Purchaser: xxxxxx

We act for Art Rich Investment Limited (the “Vendor”) and refer to the Agreement for Sale and Purchase dated xxxxxx concluded between you and the Vendor in respect of the Property (the “Agreement”).

As a result of your default in completing the sale and purchase in accordance with the Agreement and pursuant to the Vendor’s Determination Notice dated xxxxxx the Agreement has been terminated by your repudiation and the Vendor’s acceptance thereof. The Vendor has also exercised its power under the Agreement and resold the Property. As a result, the Vendor has suffered loss and damage.

We are therefore instructed to demand immediate payment from you of the sum of HK$xxxxxx being (1) the amount of loss and damage (difference in purchase price and resale price and other expenses incurred) suffered by the Vendor, particulars of which are as enumerated in the attached Particulars of Loss and Damage, and (2) pursuant to Clause 3(5) of the Agreement, interest thereon as enumerated in the attached Particulars of Loss and Damage.

Uniess the said sum of HK$xxxxxx is paid tous on behalf of the Vendor within 14 days from date hereof, legal proceedings will be instituted against you without further notice,

All the Vendor’s rights herein are expressly reserved.

Yours faithfully

長實追差價律師信來源：《胡．說樓市》facebook

你可能以為差額僅為購入價減去重售價再減去已支付訂金。然而律師函中列明，買家除了支付重售價差額外，還需要承擔自購入至重售日期的所有利息支出、物業管理費、3%經紀佣金、0.2%律師費以及終止交易的文件處理費等額外開支。特別值得注意的是，利息的計算方式是按照「P+2厘」制定，而隨著最優惠利率(P)的調整，買家需要支付的利息支出也相應上升，由2022年的7厘增加至2023年7月後的7.875厘。

• 支付重售價差額；
• 自購入至重售日期的所有利息支出；
• 物業管理費；
• 3%經紀佣金；
• 0.2%律師費；
• 終止交易的文件處理費6,000元。

撻訂追差價

這項撻訂追收差價的舉動發生在#LYOS樓盤於2021年樓市高峰期推出後，市場開始回調的背景下。在今年5月，該樓盤突然連續撻訂15個單位，涉及總金額達9,146萬元，原售價從363.5萬元至1,565萬元不等。後來，發展商劈價25%至32%成功出售了其中五個撻訂單位。一些買家表示，原本預計被追收的差額僅約50多萬元，但考慮到利息等其他支出後，總額超過80萬元，超出他們的預期50%以上。

長實營業部首席經理郭子威曾明確表示，若單位的重售價低於撻訂價，將積極追討差價，因為購房者未能完成交易合約。當傳出撻訂追差價後，HK01向郭子威查詢有關追差價的問題時，對方僅回應「有乜可以講」。

一手樓撻訂追差價如何計算

不少人誤以為買樓撻訂被追差價的損失是購入樓價，減去重售後價錢，再加上扣除已支付訂金，就是被追收的差價，但真實的撻訂追收差價的計算中，其實還包含以下多個收費項目：

1. 重售後的差額：購入價減去重售價；
2. 利息支出：計算自購入單位至重售單位成交日期內的所有利息支出；
3. 管理費支出：由物業成交日至重售單位成交日期內的管理費支出；
4. 經紀佣金：支付重售物業的經紀佣金；
5. 律師費：支付重售物業的律師費；
6. 終止交易處理費用：支付終止交易的律師文件費。

買家在計算被追收的差額時，需要考慮以上各項因素，而其中利息支出是一個隨著時間和利率變動而不斷增加的費用，對於購房者而言可能會是一個不小的支出項目。

撻訂被追差價如何做好

收到律師信後如何做好？

1. 收到律師信後的處理方法：
   • 補差價：一種應對方式是硬著頭皮補差價，完成交易。
   • 取消交易：有些買家可能會考慮取消交易。這裡需要權衡是否上會代價大於取消交易的代價。考慮取消交易時，需考慮現時估值是否已跌穿支付的10%首期，以及後續可能面臨的法律程序和爭拗。
2. 其他考慮點：
   • 後續法律程序：需要考慮追收差價是否合理，以及可能的法律程序和爭拗。
   • 其他發展商行動：是否其他發展商會仿效長實的追差價行動，需要博奕發展商的行為。
3. 律師信後的下一步行動：
   • 如果取消交易的買家接受了選項，下一步應該如何處理，可能需要進一步與律師溝通。
   • 如果業主不接受追差價方案或計算方法，可能需要進入法律程序，包括討論賠償方案和權責證明。
4. 律師的建議：
   • 律師表示律師信是一封警告信，如果業主接受相關方案，法律程序可能相對簡單；如果業主不承認責任，法律程序可能包括討論賠償方案和權責證明。

撻訂被追差價的雙方責任證明？

在證明雙方責任的情況下，以下是一些可能的考量因素：

1. 買家取消交易導致損失：
   • 買家取消交易後導致發展商需重售單位，造成價格下跌和損失。
   • 發展商需要證明他們是無辜一方，並且買家的取消交易是直接導致損失的原因。
2. 合理重售價：
   • 重售價是否合理取決於市場情況和時間因素。
   • 發展商需要展示他們有採取合理步驟以減少損失，例如盡快重售單位以避免進一步價格下跌。
3. 時間因素：
   • 發展商需要證明他們在合理的時間內重售單位，以減少損失。
   • 律師指出，市場變化通常在取消交易後的時間內變化較溫和，延遲重售時間可能導致更大的損失。
4. 說明行動時間：
   • 說明取消通知書發出時間和重售日期之間的時間差，以及這段時間的原因。
   • 如果取消通知書和重售日期時間相近，需要解釋為何需要幾個月才重售，是否有合理的理由。

在面對這樣的爭議時，發展商需要提供清晰的證據和合理的解釋，以證明他們有盡責減少損失的行動，並確保重售價是合理的。同时，買家也可能需要提供相應的證據來支持其立場。法律程序可能需要考慮各種因素，包括市場情況、時間因素和雙方當初合約的內容。

利息如何計算？

在計算利息方面，可能涉及以下考慮因素：

1. 計算利息的起始日期：
   • 利息計算的起始日期通常是根據違約的日期開始計算。如果買家選擇建築期付款，則違約日期可能是斷供日。
   • 利息計算可能從斷供日開始，直至買家支付清潔或新買家支付尾數為止。
2. 計算至何時：
   • 利息計算可能直至重售買家簽署臨時買賣合約或正式成交日。
   • 如果新買家支付了訂金，則需要把這部分訂金從重售價中扣除，然後計算未支付部分的利息。
3. 扣除訂金後計算：
   • 如果新買家支付了訂金，需要先從差價中扣除訂金，以確定實際未支付的金額。
   • 發展商需要扣除訂金後的金額來計算未支付部分的利息，以確保計算的準確性。

經紀佣金、律師費用如何計算處理？

處理經紀佣金和律師費用的情況可能需要考慮多個因素，包括追收比例、支付證明、律師費用計算等。確保有明確的文件記錄和合理的計算，以支持任何追收或賠償要求，同時遵循法律程序以保護各方的權益。

經紀佣金：

1. 追收佣金比例：
   • 涉及追收佣金時，通常需要考慮追收的比例。在#LYOS案例中，買家可能需要支付額外的3%重售價作為經紀佣金。
2. 轉讓費用：
   • 除了經紀佣金外，還可能涉及0.2%重售價作為轉讓費用。這項費用通常用於轉讓時的手續費用或相關成本。
3. 證明支付：
   • 追討佣金可能需要出示支付佣金的相關收據或文件，以證明支付事實。

律師費用：

1. 律師費用計算：
   • 律師費用可能涉及合理的計算，通常基於工作量、時間和法律服務的複雜性。
2. 法庭要求：
   • 如果涉及法律程序或訴訟，可能需要支付相應的法庭費用和律師費用。

管理費如何計算處理？

1. 計算方式：
   • 根據#LYOS案例，買家可能需要支付管理費，從最遲通知成交的日期開始，直到重售單位成交日為止。
2. 金額計算：
   • 以一個400多呎的單位為例，每月管理費為1,560元，期內可能衍生逾10,000元的管理費支出。
3. 發展商支付證據：
   • 發展商需要提供證據來證明是否真正支付過管理費。如果能夠證明已交過管理費，則買家可能需要賠償相關損失。
4. 合理性：
   • 如果發展商無法證明支付管理費，尤其是對於現時的貨尾單位，發展商未向管理公司支付管理費的情況下，要求取消交易業主去支付管理費可能並不合理。

撻訂追差價案例

長實向來重視合約精神，向撻訂買家追收差價早有前科。以下是長實樓撻訂追差價的2個案例：

嘉湖山莊撻訂追差價

1997年金融風暴，長實向天水圍嘉湖山莊美湖居的買家追收差價，當時有買家試圖踢契，但最終敗訴，被判支付100萬元的差價以及訴訟費用。

半山壹號撻訂追差價

2008年金融海嘯，印尼財團De Monsa在何文田半山壹號1期購入了一批超過30個單位。因為De Monsa未能按時支付訂金和完成交易，長實向De Monsa追討撻訂差價。