施永青 : 適時減辣助樓市有序調整

在美國聯儲局決心加息以壓通脹的大環境之下,本地銀行上周不得不調高優惠利率,顯示加息周期已在香港開始,低息的日子已經結束。

地產界人士普遍擔心,香港的房地產市場會因此進入下行周期,希望政府能適時放寬或撤銷辣招,以穩定樓市。不過,財政司長陳茂波卻不認同。他認為,除了息口之外,還有很多影響樓價的因素,例如就業情況,市民收入,供求情況,以及發展商與個人物業擁有者的財務狀況等。按政府的評估,樓市不會出現斷崖式調整的風險,所以毋須改動之前採取的一些管理需求措施。

香港樓價依然高企,市民大都想看到樓價能從高位回落,放寬遏抑需求的辣招很容易被視為政治不正確,難怪政府官員都對此有所避忌。問題是形勢並沒有「財爺」預期中樂觀。特區政府如果不未雨綢繆,就有機會步美聯儲局的覆轍。

鮑威爾就是低估了通脹的嚴重性,以為很快就會回落,所以沒有適時採取遏抑措施,才導致今天不惜放棄經濟增長也要連番加息。聯儲局若果能夠早半年出手,需要付出的代價會小很多。

內地的房地產市場亦有類似的情況,若果政府能及早放寬對房企的信貸,而不是待房企出現債務違約後才出手,事情就不會發展到今天那麼糟糕。

加息當然不是影響樓市的唯一因素,問題是其他影響樓市的因素,包括財爺提出的因素,亦大都是負面及利淡的為主。政治上,中美角力,台海緊張;經濟上,去全球化,令香港的角色減少,市民的負擔樓價能力難免會受影響;而人口萎縮更必然會紓緩原有的供應緊張。至於政府不再堅守過嚴防疫措施的新安排,最多亦只能減少破壞,並不算真的利好。

總而言之,現時香港房地產市場的處境是十分嚴峻,政府若是不趁信心未盡失之前就施以援手,過了「黃金48小時」,就可能落入如內地樓市一樣的境況——欲救無從。

財爺之前不是多次強調,經濟措施要逆周期嗎?經濟蓬勃的時候要遏抑,經濟回落的時候要扶持。眼前本港的經濟飽受疫情、加息、地緣政治,以及角色漸失的夾擊,處境堪虞。政府若不及時施以援手,很容易走失時機。

就我所接觸,市場上的一些長線投資者,最近已開始減持手上的物業,顯示資金正從房地產市場流出。如果市場得不到新資金的補充,樓價就很容易嚴重受挫。當全世界的資金都在流向美國的時候,香港房地產市場要吸引資金流入並不容易。在這種情況下,政府實沒有需要仍堅持採用辣招印花稅去阻止資金流入房地產市場。

很明顯,香港房地產市場自去年第四季開始已經「退燒」,政府沒有必要逼市場食「退燒藥」——辣招印花稅。

文章和圖片來源: 施永青C觀點

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